인천광역시 연수구 송도동의 지역분석입니다.
(기준일 2021.06.17, 투기과열지구)
(출처:부동산지인)
연수구
인구 : 39만정도
세대수 : 15만정도
송도동을 보기전에 연수구의 흐름을 보겠습니다.
현재 연수구는 상승단계인 B구간에 진입했습니다.
2019년부터 전세강도가 상승하며 매매강도도 상승을 했고, 매매가가 오르기시작했습니다.
다만, 2020년 6월 투기과열지구로 지정이되며 매매가가 잠시 주춤했습니다.
현재 2021년에 강한 매매강도가 유지되며 매가를 끌어올리고 있습니다.
공급물량을 보면 2020년까지는 적정수요보다 많은 물량이 공급되었습니다.
하지만 미분양은 없네요..
그만큼 인기 지역임이 틀림없습니다.
2021년, 2022년에는 적정수요대비 공급물량이 낮습니다.
하지만, 2023년 2024년에는 다시 공급이 많아집니다.
이런 공급을 받을 수 있는 인구유입을 살펴보겠습니다.
연수구는 전출보다 전입이 많습니다.
남동구로 전출이 가장 많지만 남동구에서의 전입도 많습니다.
신축과 학군이 좋다보니 주변 구에서의 전입인구가 많다는 걸 확인할 수 있습니다.
연수구의 면적별 시세입니다.
연수구 송도동의 경우 20평형대의 아파트보다 30평형대 이상의 아파트가 많습니다.
4인가족 단위가 많다고 볼 수도 있겠네요.
그래서 그런지 30평형대의 시세가 가장높게 형성되어있습니다.
50평이상의 시세가 높았는데 2020년 이후로 30평~40평형대에게 자리를 내주었네요.
그렇다면 50평형대는 상대적으로 저렴할 수도 있겠네요.
연차별시세도 5년미만의 신축의 시세가 가장 높습니다.
역시 신축의 공급도 많아서 그런지 신축의 수요가 시세에 반영되었을수도 있었네요.
그런데 전세는 조금 다릅니다.
5~10년의 준신축?급의 전세시세가 높게 형성되어있습니다.
갭투자를 찾아보신다면 5~10년 사이의 아파트들을 찾아보시는 것도 방법일 수 있겠네요! (매전갭이 작을 수 있으니깐요)
연수구의 법인사업체 증가율입니다.
2018년부터 3년동안 꾸준히 사업체가 증가하고 있네요.
인당 월평균소득 3,312,417원입니다.
법인사업체의 수가 증가하고 있다는건 그만큼 일자리도 많이 생기고 있다는 근거이네요.
매매증감율도 살펴보겠습니다.
2019년에 서서히 증가하면서 2020년, 2021년에 가파른 상승세를 보였는데
가장 시세가 비싼 30~40평형대의 아파트의 증감률은 56.4%이네요.
연수구 자체는 50%이상의 상승률을 보였어요.
전세율 연수구 평균은 62.42%입니다.
20평미만의 전세율이 가장 높네요.
30~40평대의 전세율이 가장 낮습니다.
연수구의 매매, 전세 시세가 높은 순위는
송도동, 동춘동, 연수동, 청학동, 옥련동, 선학동 순입니다.
연수구의 대장 송도동의 시장강도그래프입니다.
연수구와 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.
거래량도 매매강도가 강해지는 2019년 말부터 거래량도 폭팔적으로 늘었습니다.
연수구 송도동은 연수구내에서 가장많은 인구가 살고있고, 세대수도 가장 많습니다.
인구와 세대수도 꾸준히 증가되고있음을 볼 수 있네요!
송도동이 가장 젊은 연령층의 거주비율이 가장 높습니다.
젊은 층이 많다는건 아파트의 거주선호가 높기 때문에 아파트 수요도 많다고 예측해볼수있습니다.
송도동은 구역을 나누어서 보는것이 좋습니다.
1공구부터 11공구까지 있는데 그 중의 대장은 3공구입니다.
3공구는 센트럴파크역과 인천대입구역을 끼고있고, GTX B노선의 호재를 갖고있습니다.
1,2구역은 가장 먼저 입주가 진행된 곳이고, 1공구는 학군이 발달한 지역입니다.
4공구역시 GTX 개발의 호재를 받을 수 있는 구역입니다.
5공구는 기업들이 많이 입주해있고, 7공구는 트리플스트리트와 현대아울렛이있습니다.
6공구와 8공구는 개발이 진행되고있으면 분양과 입주를 하고있습니다.
9,10,11공구는 아직 개발되지 않았습니다.
송도동은 주거환경이 정말 좋은 곳인데 서울과의 접근성이 떨어진다는게 단점입니다.
이 단점을 보완할 교통호재 GTX B노선입니다.
송도동의 대장은 송도더샵퍼스트파크와 송도센트럴파크푸르지오입니다.
GTX B노선과 가까운 곳의 아파트가 송도동의 시세를 견인하고 있습니다.
송도동은 GTX B노선 호재뿐아니라
롯데몰, 신세계몰, 이랜드몰 개발의 호재도 있습니다.
삼성바이오 4공장도 증축 (2022년 완공예정)도 있어 일자리 창출도 가능한 지역입니다.
<송도동의 장점>
1. 2021년 2022년 공급물량부족
2. 신축공급으로 인한 인구 유입
3. 국제학교와 국내 학군 형성의 노력
4. 다양한 기업의 입주로 일자리 창출
<송도동의 단점>
1. 서울로의 접근성
GTX B노선이 언제 준공이되어 개통될지는 꾸준히 지켜봐야할 요소이다.
하지만 이 부분만 개선이 된다면 송도의 가치는 상상할 수 없을정도로 올라갈것같다.
기업들의 입주로 인한 수요가 꾸준히 증가하고,
학군형성도 잘 이루어지고 있기때문에 수요는 더욱 많아질거라 예상한다.
돈만있으면 살고싶은..... ㅋㅋㅋㅋ
이것이 팩트이자 결론이다^^
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