인천광역시 부평구 지역조사
부평구는 2016부터 2019년까지 보합을 유지하다 2019년말부터 오르기 시작했습니다.
현재 B구간에 와있습니다.
시장강도는 2018년 말부터 서서히 오르다가 2020년 100을 넘어서면서 매매가 역시 큰 폭으로 상승했습니다.
2018년~2020년까지 미분양 물량이 제법 있었지만 점차 소진되고 있는 양상을 보이면서
매매가에도 영향을 준 것 같습니다.
반면 매매 시장강도에 비해 전세 시장강도는 강하지 않습니다.
전세의 거래량 역시 월평균 거래량과 비슷한 흐름으로 가고있구요.
2022,2023,2024년 공급이 엄청 쏟아집니다.
적정 수요량대비 과공급이 될 예정입니다.
이유는 재개발지역들의 공급때문인 것 같습니다.
산곡동과 십정도 주변으로 오래된 지역들을 개발하고 있고 순차적으로 입주예정에 있어
최대 공급물량이 쏟아질예정입니다.
부평구는 9개동으로 구성되어있습니다.
1. 청천동
- 상대적으로 낙후된 지역으로 아파트가 거의없습니다.
- 청천 푸르지오 구축이 대장 아파트입니다.
- 산곡역을 중심으로 좌측 상단으로 재개발이 진행중이로 인프라가 개선될 지역일 것 같습니다.
2. 갈산동
- 1990년 중반의 아파트들이 많아 구축들이 많은 지역입니다.
- 삼산동이나 부개동에비해 학군과 상권발달이 약합니다.
3. 삼산동
- 부천 중동과 상당에 가장 인접한 지역입니다.
- 2000년 초반의 아파트들이 많으며 학원 형성도 좋은 편입니다.
- 삼산월드체육관 좌측으로 상권발달이 되었으며 우측으로는 영상문화단지의 호재가 있습니다.
4. 산곡동
- 1990년, 2000년식 아파트가 혼재되어있고 단지 밀집도가 높습니다.
- 학원과 학군형성이 잘 되어있습니다.
- 산곡 푸르지오가 부평래미안과 부평구의 대장단지 역할을 하고있습니다.
- 20201. 4월 7호선 산곡역이 개통되어 강남으로의 접근성이 좋아진 지역입니다.
- 산곡역을 중심으로 좌측상단과 하단에 재개발 진행중인 호재들이 많습니다.
5. 부평동
- 7호선 주변에는 빌라, 주택의 밀집지역이며 래미안부평이 유일한 아파트 단지입니다.
- 주변 인프라는 상대적으로 열악합니다.
6. 부개동
- 부천 중동과 상동에 가장 인접한 지역으로 인프라를 공유합니다.
- 1990년 중반식 아파트 구축이 많습니다.
- 상권과 학군 형성이 잘 되어있습니다.
- 낙후 지역이 많아 재개발이 지속적으로 추진중입니다.
- 재개발을 통한 인프라 개선 호재가 있습니다.
부평구 인구는 490,970명입니다.
하지만 부평구는 인구가 감소하고 있습니다.
전입보다 전출이 많은 지역입니다.
전입은 부천시에서 가장많고 남동구, 서구순으로 전입이 많습니다.
전출은 남동구, 계양구로 많습니다.
남동구의 대규모단지 재발과 계양구의 택지개발로 인구가 유출되는 것 같습니다.
부평구 각 동의 인구수입니다.
부평동이 137,608명으로 가장 많습니다.
산곡동, 부개동, 삼산동순입니다.
각 동별로 평단가를 살펴보겠습니다.
부평구
삼산동
부개동
청천동
산곡동
갈산동
십정동
일신동
순으로 평단가가 높습니다.
부평구의 평형대별 시세입니다.
부평구는 30~40평형대의 평단가가 가장높습니다.
과거 흐름도 마찬가지로 20~40평 시세가 가장 비쌌고
20~30평형대의 시세는 2020년 40~50평형대의 시세에 꺾였네요.
그럼 상대적으로 20~30평형대의 시세가 저평가 되어있는 것일까요?
아파트 연차별시세는 역시 신축이 가장 비싸네요.
5~10년 준신축이 그 다음으로 비싸고 25년이상의 아파트들의 평단가가 가장 비쌉니다.
전세가율은 20~30평형대의 전세가가 가장 높습니다.
평단가 대비 전세가가 비싸다는것이 전세가율인데 이렇게 본다면 20~30평형대가 저평가 되어
추가 상승을 더욱 지켜볼수있을까요?
부평구는 GTX B노선의 호재가 있는 곳입니다.
다만 물량이 2024년까지 많기때문에 현재 투자를 위해 진입한다고 한다면
전세가나 매도시점을 잘 파악해야할 것 같습니다.
우선 신축의 공급이 많아지면 구축들의 선호가 자연스레 줄어들겠지요..
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