인천광역시의 시세흐름이 좋습니다.
인천광역시 구 중 오늘은 미추홀구를 분석해보겠습니다.
미추홀구의 멀티차트입니다.
인천광역시는 2014년부터 공급물량이 많았습니다.
매매강도보다 전세강도가 높은 지역이었습니다.
인천광역시의 멀티차트를 봐도 매매강도보다 전세강도가 높았던걸 확인할 수 있습니다.
공급물량이 많았고, 미분양도 2021년까지 있었는데 2021년 미분양이 모두 해소되면서
매매가가 반등하기 시작했습니다.
매매상승의 선행지표가 되는 거래량도 2019년 11월에 월평균 거래량을 넘어서면서
2019년 12월부터 매매강도가 0을 넘어서기 시작하면서 큰 폭으로 상승하기 시작했습니다.
매매강도가 전세강도를 추월한게 신기할만큼 전세강도가 우세했던 지역이었습니다.
미추홀구에는 년식이 오래된아파트가 많아서 매매강도는 높지 않을 수 있다고 생각합니다.
자체적인 일자리, 도심권으로 향하는 교통의 편리성이 갖춰지지않는 이상
오래된 아파트의 매수는 선호하는 대상이 아니겠지요.
그래서 전세로 거주하는 수요가 많았던 것 같습니다.
하지만 인천광역시 전체적으로 향후 3년간 공급물량이 많이 예정되어있습니다.
과거 공급물량이 많았을 때 구축들의 가격이 많이 흔들렸습니다.
이번에도 과연 그럴지는 의문입니다.
그 이유는 수도권에 공급물량이 너무 부족하기 때문입니다.
이 수요들을 모두 흡수할 준비가 되어있는 시장 같습니다.
그렇지만 내가 구입하려는 주택에 공급 물량이 많다면
투자자입장에서는 매도시점을 잘 고려해봐야할 것 같습니다.
매도시점과 공급시점이 맞물리면 전세세입자, 전세가, 매매가격에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
인천의 공급물량
2021.06~2024.12
총 96단지 106,388세대 (100세대 이상)
미추홀구의 공급물량
2021.06~2024.12
총 15단지 18,328세대 (100세대 이상)
미추홀구는 연수구, 남동구, 부평구, 중구에 인접해 있어 주변지역으로의 이동도 쉬워 공급물량에 영향을 많이 받을 것으로 생각됩니다.
서구, 부평구, 미추홀구의 공급물량이 2022~2023년에 많이 몰려있습니다.
남동구에서의 전,출입이 가장 많지만 순이동 감소는 연수구가 많습니다.
연수구의 경우 송도의 개발로 인천광역시 내에서도 가장 선호되는 주거지역입니다.
그래서 그런지 연수구는 인구수, 세대수도 모두 증가하고 있는 지역입니다.
서구, 부평구에서의 순이동 증가가 많았지만
향후 3년간 서구, 부평구의 공급물량이 많아 이쪽으로의 인구 유출이 예상됩니다.
인천광역시 미추홀구는 2020.06.19 조정지역 대상이 되었습니다.
인천광역시 미추홀구는 구도심으로 오래된 아파트들이 많습니다.
(1990년식 아파트)
주거개선이 필요한 지역에서는 재개발이 이루어지면서 새 아파트들도 공급되고있습니다.
주변에 주거환경이 개선되면서 구축의 아파트들도 함께 상승할 수 있을지는 지켜봐야할 것 같습니다.
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